Il terreno agricolo è un vero e proprio bene, di tipo immobile che può avere un valore soprattutto valutabile in maniera ufficiale dal punto di vista finanziario, anche se non è sempre facilissimo scoprire quale esso sia. A seconda di che tipo di terreno disposto all’agricoltura si tratti ma anche in merito ad altri fattori.
Inoltre non è un valore stabile, varia tra numerosi fattori, ad esempio la regione di presenza e di appartenza, oltre a varie tipologie di valutazioni che non riguardano direttamente ed unicamente il terreno in se per se, ma anche i vari investimenti effettuati, condizione importante anche per capire il tipo di imposte.
Non è quindi qualcosa di definito che anche in base alle ultime regolamentazioni può portare un valore in aumento o anche in calo, secondo alcune rivalutazioni che sono sviluppate alla fine di ogni anno. In molti casi queste non sembrano impattare granchè il valore dei terreni, ma per il 2025 sono state modificate alcune cose.
Cos’è un terreno agricolo
Il terreno agrario in Italia costituisce un “terreno di discussione” particolarmente acceso che in realtà non sembra particolarmente sottoposto a scossoni e modifiche da parte di quest’ultima anche se diverse modifiche sono state concepite anche per definire alcuni ambiti. Rispetto ai terreni sottoposti ad una configurazione abitativa, per capire quanto vale un terreno agricolo è necessario sviluppare diverse azioni.
Esistono infatti vari fattori legati alla produttività ma anche alla produzione e tanti altri elementi che vanno ad influenzare il termine dei Redditi Agrari, calcolati a cadenza regolare (con una modifica importante che vedremo più avanti). Le ultime regolamentazioni servono almeno in teoria per riequilibrare e portare una più agevole tassazione ma non solo.
Bisogna considerare in primis il tipo di terreno, a cosa è predisposto ma anche altri fattori, naturalmente le caratteristiche di produzione e se questo viene effettivamente già considerato abile a generare un profitto effettivo. Spesso da parte dei coltivatori vi è una disparità eccessiva tra quanto guadagnato e quanto effettivamente tassato.
Come scoprire il valore di un terreno agricolo
La definizione di terreno agricolo è molto ampia in quanto riguarda sia il terreno in se, e le sue caratteristiche ma anche tutti i vari tipi di elementi naturali ed artificiali che possono impattare sul valore effettivo, anzi sui due tipi di “valutazioni ufficiali”, che sono più d’una. La valutazione di un terreno sottoposto ad agricoltura è una operazione complessa.
Vengono presi in considerazione fattori come l’area geografica, le capacità e le caratteristiche del terreno (come la fertilità), ma anche l’esposizione, l’altitudine la capacità diretta di generare crescita di qualche forma di vegetale ma anche fattori solo apparentemente meno importati come la forma e l’inclinazione del suolo, che mantengono una buona importanza.
Valutando solo il terreno agricolo, la percentuale che porta dei cambi nella valutazione “media” è molto elevata, e si può aggirare intorno ai 20 – 25 mila euro per singolo ettaro, tenendo conto che un ettaro è pari a 10 mila metri quadri. Questa differenza però viene influenzata dalla posizione ma anche dalla regione, quindi può ridursi di oltre la metà ma anche superare i 50 mila per ettaro.
Valutazioni più precise
A seconda del tipo di utilizzo si può fare una stima molto “alla larga” come evidenziato poc’anzi, un incolto produttivo abbastanza fertile vale circa 2,30 euro per metro quadro, mentre il prezzo valutativo si raddoppia in caso di un terreno seminativo di medie qualità, fino a 8 euro al metro quadro per uno complessivamente di alta qualità.
Un orto in media può superare la decina di euro per metro quadro (fino a 15 euro nelle zone della pianura del nord Italia, ad esempio), idem per un frutteto mediamente produttivo. Ancora di più si può ottenere al metro quadro, come valutazione da un vigneto che si aggira tra i 9 ed i 17 euro al metro quadro in caso di coltivazioni e produzioni certificate come DOC e DOCG.
All’ettaro come detto un terreno può essere valutato intorno ai 20 mila euro, poco meno per un pascolo, fino a 100 mila euro l’ettaro per un vigneto tradizionale non certificato, le certificazioni DOC e DOCG possono far arrivare la valutazione l’ettaro fino a oltre 180 mila euro. Un orto per la stessa porzione di terrerno è valutato tra i 40 fino a 85 mila euro.
Novità per il 2025
La rivalutazione dei terreni è tendenzialmente condizione obbligatoria a cadenze non regolari, questo avviene ad esempio in caso di cambio denominazione (ad esempio da pascolo a orto) oppure in caso di cambio di proprietario. Virtualmente questa valutazione aggiornata potrà essere sviluppata ogni anno, senza aspettare una disposizione locale di tipo amministrativo.
Le imposte sui redditi domenicali ovvero quelli calcolati in base agli investimenti effettuati sul terreno, possono essere sottoposte ad una riduzione in percentuale, che fanno riferimento ai redditi del proprietario. Tanto più questi sono elevati, più sostanziosa risulta essere il “taglio” delle imposte su questo tipo di reddito concepito per i terreni agrari.
